Het verhuren van een vakantiewoning in Italië, zoals een casa vacanze, kan een financieel lucratieve onderneming zijn, maar het vereist dat je je houdt aan verschillende lokale, regionale en nationale regels en wetten.
Hieronder geef ik een samenvatting van de belangrijkste aspecten van wet- en regelgeving die van toepassing zijn op het verhuren van je vakantiewoning via platforms zoals bijvoorbeeld Airbnb, Micazu en Vrbo. Wij kunnen je in elk aspect ondersteunen, want de aanvraag en registratie van bepaalde zaken is vaak in de Italiaanse taal en soms erg ondoorzichtig.
Algemene wet- en regelgeving
In Italië zijn de regels voor het verhuren van vakantiehuizen onderhevig aan nationale, regionale en lokale wetgeving. Het is belangrijk om te controleren welke regels specifiek gelden voor de regio waar jouw huis zich bevindt, aangezien deze kunnen verschillen. Over het algemeen zijn er de volgende aandachtspunten:
- Registratie: In sommige regio’s ben je verplicht je vakantiewoning te registreren bij de gemeente (Comune) als een “Casa Vacanze“.
- Verblijfsduur: Er kunnen beperkingen zijn aan de maximale verhuurperiode per jaar. Deze verschillen per regio.
Inkomstenbelasting (Dichiarazione dei Redditi)
Als je een vakantiewoning verhuurt in Italië, moet je de huurinkomsten aangeven bij de Italiaanse belastingdienst. Dit gebeurt via de Dichiarazione dei Redditi (aangifte van inkomstenbelasting). Er zijn twee manieren waarop je belast kunt worden op huurinkomsten:
- Regime fiscale ordinario (normaal belastingregime): Hierbij worden je huurinkomsten belast als onderdeel van je persoonlijke inkomen volgens de normale progressieve belastingtarieven (die kunnen variëren van 23% tot 43%).
- Cedolare secca (vlakke belastingtarief): Dit is een voordeliger belastingregime waarbij je een vast tarief van 21% betaalt over de huurinkomsten, zonder aftrekposten of andere belastingvoordelen. Als je kiest voor dit regime, moet je hier expliciet voor opteren tijdens je belastingaangifte.
Daarnaast kan het zijn dat je in Nederland ook aangifte moet doen van je huurinkomsten, afhankelijk van je persoonlijke situatie en belastingplicht in Nederland.
Lokale belastingen en toeristenbelasting
In Italië ben je als verhuurder ook verantwoordelijk voor het innen van toeristenbelasting (tassa di soggiorno) van je gasten, als dit van toepassing is in jouw gemeente. De hoogte van deze belasting kan variëren per regio en zelfs per type accommodatie. Deze belasting wordt normaal gesproken aan het einde van de huurperiode aan de gasten in rekening gebracht en vervolgens door jou als verhuurder afgedragen aan de gemeente.
DAC-7 wetgeving
Met de inwerkingtreding van de DAC7-wetgeving in 2024 (waarin alle online platforms alle verhuur transacties moeten delen met de belastingdienst van het land waar het betreffende vakantiehuis staat), wordt het onmogelijk om te ontkomen aan het betalen van Italiaanse inkomstenbelastingen over je huurinkomsten uit je Italiaanse vakantiehuis. De Italiaanse overheid gaat strikt handhaven en hoge boetes uitdelen in het geval er geen inkomstenbelasting afgedragen wordt.
CIR-code (Codice Identificativo Regionale)
De CIR-code is een verplichte identificatiecode voor vakantiewoningen die in veel Italiaanse regio’s vereist is. Deze code wordt uitgegeven door de regio waarin je huis zich bevindt en moet op verhuurplatforms worden vermeld. Dit is bedoeld om te waarborgen dat verhuurders legaal hun woningen verhuren. De exacte procedure voor het verkrijgen van de CIR-code kan verschillen per regio, maar het is meestal een registratieproces bij de lokale overheid.
CIN-code (Codice Identificativo Nazionale)
Naast de CIR-code is in Italië ook de verplichting een CIN-code te gebruiken, een nationale identificatiecode voor vakantiewoningen. Deze code dient om transparantie te bevorderen en toeristische accommodaties te onderscheiden van illegale verhuur. Zonder CIN-code kun je vanaf 1-1-2025 niet meer adverteren en verhuren via de platforms Airbnb en Vrbo. Alle detailinformatie over de CIN-code is op onze nieuwspagina te vinden.
Flussi Turistici (Toeristenstroomrapportage)
In Italië is het verplicht om informatie over toeristen die in je vakantiewoning verblijven door te geven aan de gemeente, vaak via een systeem dat bekendstaat als Flussi Turistici. Dit is een online platform waar je elke boeking en verblijf moet rapporteren. De gegevens worden gebruikt voor statistische en administratieve doeleinden. Gemeenten kunnen toeristenbelasting innen op basis van deze gegevens, die de verhuurder meestal moet doorberekenen aan de gasten.
Polizia Statale (Registratie bij de politie)
Je bent verplicht om binnen 24 uur na aankomst van je gasten hun persoonsgegevens door te geven aan de Italiaanse politie (Polizia di Stato). Dit kan digitaal via een specifiek portaal dat bekendstaat als Alloggiati Web, dat wordt beheerd door de politie. Hiervoor moet je jezelf eerst registreren bij het lokale politiebureau of het bureau voor toeristische diensten. Het niet naleven van deze regel kan leiden tot forse boetes.
Contracten en verzekeringen
Het is verstandig om duidelijke contracten op te stellen waarin de rechten en plichten van zowel de verhuurder als de huurder worden vastgelegd. Airbnb en Vrbo bieden standaard huurovereenkomsten, maar het is een goed idee om dit aan te passen aan de Italiaanse wetgeving. Wij hebben goede standaardcontracten die je kunt gebruiken voor de verhuur in Italië.
Daarnaast is het belangrijk om je woning goed te verzekeren. Je hebt wellicht een speciale verzekering nodig voor verhuur aan toeristen, waarbij je dekking hebt voor schade door huurders of eventuele juridische kwesties die kunnen ontstaan tijdens de verhuur. We kunnen je bij de aanvraag begeleiden.
Professionele ondersteuning
Het is raadzaam om professionele ondersteuning in te schakelen, zoals:
- Een Italiaanse boekhouder (commercialista): Die kan je helpen bij het doen van de belastingaangifte in Italië.
- Schoonmaken en checkins: het is aan te raden om een professioneel bedrijf in te huren die de schoonmaakwerkzaamheden en de checkins voor hun rekening kunnen nemen. Het zelf organiseren ervan is in de praktijk erg tijdrovend en kan stressvol zijn. Wij kunnen je helpen een goed bedrijf te selecteren.
- Advertentie en marketing: De verhuurplatforms hebben speciale algoritmes om de interessantste huizen bovenaan te tonen in de zoekresultaten. Daarnaast is het van belang dat een potentiele huurder de juiste dingen in je advertentie ziet en boekt. Wij zijn erin gespecialiseerd om de best converterende vakantiehuis advertenties te maken (instellingen, teksten, titels, foto’s, etc.).
- Procesbegeleiding: wij kunnen je in het hele proces van starten met verhuren tot en met het beheren van je verhuuractiviteiten voor je uit handen nemen.
Samengevat
Met bovenstaande stappen kun je zorgen dat je vakantiewoning op een legale en goed georganiseerde manier verhuurd wordt. En dat je je bezettingsgraad c.q. verhuurinkomsten maximaliseert. We staan klaar om je te helpen in te ondersteunen in het starten met verhuren en/of het uit handen nemen van de in Italië verplichte platform-registraties van al je gasten.
We doen altijd een gratis intake om te kijken of en hoe we je kunnen helpen. Daarna betaal je een vast uurtarief, gebaseerd op de omvang van de samenwerking. Zie onze dienstverleningspagina.