Het kopen van een huis in Italië als Nederlandse of Belgische burger is voor de meesten een spannend proces. Er zijn verschillende stappen en partijen waar je goed van op de hoogte moet zijn. Hieronder volgt een overzicht van het oriëntatie- en aankoopproces voor het kopen van een woning in Italië. Het is slechts een algemene uitleg. Het kan per aankoopproces (deels) afwijken.
Oriëntatie op de woningmarkt
Het eerste wat je moet doen, is je oriënteren op de Italiaanse woningmarkt. Dit kan je doen door bekende Italiaanse huizensites te raadplegen, zoals:
Deze websites geven je een goed overzicht van het type woningen dat beschikbaar is, de prijsklasse in verschillende regio’s, en de kosten van wonen in verschillende delen van Italië.
De rol van de makelaar (agente immobiliare)
In Italië speelt de makelaar, de agente immobiliare, een belangrijke rol bij het aankoopproces. Italiaanse makelaars werken vaak voor zowel de koper als de verkoper, wat betekent dat ze een dubbele courtage kunnen ontvangen (van beide partijen). Dit moet vooraf duidelijk worden afgesproken. Hun rol omvat het begeleiden van de bezichtigingen, onderhandelen over de prijs en het verstrekken van informatie over de juridische en technische staat van de woning. Zorg ervoor dat de makelaar geregistreerd is bij de Italiaanse Kamer van Koophandel.
De rol van de geometra
Een geometra is een technische specialist die de staat van de woning inspecteert. De geometra controleert of het pand legaal is gebouwd, of er aanpassingen zijn gedaan zonder vergunning en of er problemen zijn met betrekking tot grenzen, structuur, of eigendomstitels. Het is aan te raden om een geometra in te schakelen, vooral als je overweegt een ouder huis te kopen, omdat ze ervoor kunnen zorgen dat je geen verborgen problemen tegenkomt. Lees hier waarom je kopen-zonder-makelaar zou kunnen overwegen.
Bezichtigingen
Het bezichtigen van woningen werkt vergelijkbaar met Nederland. Je maakt een afspraak via de makelaar en bezoekt de woningen. Als je niet ter plaatse bent, bieden sommige makelaars ook virtuele bezichtigingen aan. Dit kan handig zijn als je meerdere huizen op afstand wilt bekijken.
Het biedproces (offerta d’acquisto)
Als je een woning hebt gevonden, kun je een bod via een offerta d’acquisto. Dit bod is meestal bindend, dus het is belangrijk om zeker te zijn van je beslissing. In deze fase wordt vaak een aanbetaling (caparra) gedaan, die doorgaans 10% van de koopsom bedraagt. Als de verkoper akkoord gaat, is het bindend en kan de verkoper deze aanbetaling behouden als je je terugtrekt. Anderzijds, als de verkoper zich terugtrekt, ontvang je de aanbetaling dubbel terug. Deze stap wordt soms overgeslagen en wordt er meteen een ‘compromesso’ opgesteld (zie volgende stap).
Preliminaire overeenkomst (compromesso of contratto preliminare)
Na het accepteren van het bod wordt een compromesso opgesteld, dit is een voorlopige koopovereenkomst. Hierin worden alle voorwaarden van de koop vastgelegd, zoals de koopsom, datum van overdracht, en eventuele voorwaarden van de koop. Dit document is juridisch bindend en vaak betaal je bij het ondertekenen hiervan opnieuw een percentage van de koopsom (soms 20-30%).
De notaris (notaio)
In Italië is een notaio onmisbaar bij elke vastgoedtransactie. De notaris is een neutrale juridische figuur die de contracten opstelt, controleert of alle documenten en belastingen correct zijn afgehandeld en het eigendom juridisch overdraagt. De notaris zorgt er ook voor dat de overdracht van het eigendom wordt geregistreerd in het Italiaanse Kadaster. De kosten van de notaris zijn voor de koper en kunnen variëren, afhankelijk van de waarde van het huis. Maar ook of je het huis als ‘prima casa’ of als ‘seconda casa’ koopt. Let erop dat betalingen van de hierboven genoemde ‘caparra’ (aanbetaling) en bij de notarisoverdracht vaak gebeuren via een zogenaamde ‘assegno circolare’ (cheque op naam). Hiervoor moet je wel al een Italiaanse bankrekening hebben.
De definitieve koopovereenkomst (rogito)
De definitieve koopovereenkomst, ook wel rogito genoemd, wordt ondertekend bij de notaris. Hierbij wordt de rest van de koopsom betaald, meestal via een bankcheque of een directe bankoverschrijving. Na ondertekening wordt de woning officieel jouw eigendom en ontvang je de sleutels. De notaris zorgt voor de registratie van de overdracht.
Betaling en belastingen
Bij het kopen van een huis in Italië zijn er verschillende belastingen waar je rekening mee moet houden:
- Imposta di Registro (registratiebelasting): voor een primaire woning betaal je 2% van de kadastrale waarde, en voor een tweede woning is dit 9%.
- IVA (btw): dit is alleen van toepassing als je een nieuwbouwhuis koopt van een projectontwikkelaar.
- Andere bijkomende kosten zijn makelaarskosten (meestal 3-5% van de koopsom), notariskosten en eventuele kosten voor de geometra.
Overdracht en eigendom
Na de ondertekening van de definitieve koopovereenkomst en het overdragen van de betaling, wordt het eigendom officieel op jouw naam gezet. De notaris zorgt voor de registratie in het Italiaanse Kadaster en je ontvangt het eigendomsbewijs.
Extra tips
- Taalbarrière: Als je niet goed Italiaans spreekt, is het handig om een tolk of (juridisch) adviseur in te schakelen om je te helpen met het begrijpen van de juridische documenten. Wij spreken de Italiaanse taal en kunnen je ook helpen.
- Codice Fiscale: Je zult een Codice Fiscale (belastingregistratie) nodig hebben. We kunnen helpen bij de aanvraag ervan.
- Bankrekening: Het kan handig zijn om een Italiaanse bankrekening te openen voor betalingen en het afhandelen van vaste lasten. Wij kunnen daarbij helpen.
- Financiering: Als je een hypotheek nodig hebt, kun je dit zowel in Italië als in Nederland regelen. In Italië kan het krijgen van een hypotheek als buitenlander echter lastiger zijn, dus het is aan te raden dit vooraf goed te onderzoeken.
- Prima casa versus Seconda casa: Het kan interessant zijn om je residentie te nemen (officieel vestigen) in je Italiaanse woning. Je kunt je woning dan aanschaffen als ‘prima casa‘ en je betaalt aanzienlijk minder belastingen.
- Erfrecht: Het kan interessant zijn om je residentie te nemen (officieel vestigen) in je Italiaanse woning. Als je de zaken goed inricht, hoeven je erfgenamen te zijner tijd géén erfbelasting (0%) te betalen (tot € 1.000.000,- per erfgenaam).
- Kopen zonder makelaar: de mooiste huizen worden nog steeds vaak zonder makelaar verkocht. Het is dan wel belangrijk dat de contracten en controles door de geometra goed uitgevoerd worden. Wij kennen de markt rond de Italiaanse meren (Iseomeer specifiek) goed en kunnen je helpen een pareltje te vinden.
- Et cetera…
Samengevat
Met deze stappen in gedachten, ben je beter voorbereid om een huis te kopen in Italië. Veel succes met het vinden van jouw droomhuis. We staan klaar om je te helpen in jullie oriëntatie- en aankoopproces. Want in de praktijk gaat het meestal niet ‘volgens het boekje’ en zul je in sommige gevallen wel (snel) moeten handelen. Dan is het belangrijk te weten wat je doet.
We doen altijd een gratis intake om te kijken of en hoe we je kunnen helpen. Daarna betaal je een vast uurtarief, gebaseerd op de omvang van de samenwerking. Zie onze dienstverleningspagina.